2Madames.com

Leave a Comment

การเซ้งหรือการเช่าระยะยาวจะมาคุ้มกว่าการซื้อขาดที่สามารถถือกรรมสิทธิ์ครอบครองได้ยังไง? นี่คำถามที่ผมสงสัยมากมายกับคำพูดของเพื่อนสมัยเรียนคนหนึ่ง เพื่อนสมัยเรียนคนนี้มาเล่าให้ฟังว่ากำลังพัฒนาโครงการโฮมออฟฟิศพื้นที่ประมาณ 21 ตร.ว. ย่านรามคำแหงที่เสนอราคาเพียงแค่หลังละ 3 ล้านกว่าๆ ซึ่งถูกกว่าโครงการย่านนั้นที่ขายอยู่เป็นหลักใกล้ๆสิบล้านไปหลายเท่าตัวเลย ด้วยความสงสัยเลยเพื่อนไปดูโครงการของเพื่อน THE PRIME พระราม 9 – รามคำแหง 21 ให้หายข้องใจซะหน่อย ตามไปชมรีวิวกันครับว่าตกลงเซ้งแบบนี้จะคุ้มกว่าการซื้อขาดจริงมั้ย

THE PRIME พระราม 9 – รามคำแหง 21 เป็นโครงการอาคารพาณิชย์-โฮมออฟฟิศแนว Modern ในซอยรามคำแหง 21 โครงการไม่ได้ใหญ่มากนัก มีเนื้อที่ 4 ไร่ 2 งาน 84 ตร.ว. มี 67 ยูนิต ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 3.45 ล้านบาท บ้านขนาด 20-21 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 140-300 ตร.ม.

จุดเด่นน่าจะอยู่ที่ทำเลที่อยู่ในซอยรามคำแหง 21 ซึ่งซอยนี้สามารถทะลุเชื่อมต่อไปยังถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา) สามารถเดินทางไปถนนประชาอุทิศ และทาวน์อินทาวน์ได้ไม่ยาก ใกล้ห้างสรรพสินค้าอย่างเดอะมอลล์, Major, Foodland และยังใกล้กับสถานีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มด้วย ทำเลแบบนี้เรียกว่าจัดว่าค่อนข้างดีมาก

แหล่งช็อปปิ้ง ขนาดใหญ่ / สถานศึกษา / โรงพยาบาล
-The mall รามคำแหง / บิ๊ก ซี / เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์
-ม.รามคำแหง/ รร.เทพลีลา/ สาธิต ฯ รามคำแหง
-รพ. พระราม 9 /รพ.รามคำแหง / รพ.กรุงเทพ / รพ.ปิยเวท

ผมพาแอนกับน้องเกรซมาด้วย ไม่รอช้าเราเริ่มสอบถามข้อมูลโครงการต่างๆจากเจ้าหน้าที่ทันที

คือต้องเข้าใจก่อนว่าที่ดินตรงนี้เป็นที่ดินของสำนักงานพระพุทธศาสนา ลักษณะของธุรกรรมจึงเป็นการเซ้งระยะเวลายาว 30 ปี ซึ่งจะสามารถต่อสัญญาออกไปเรื่อยๆ โดยสัญญาเซ้งถึงจะไม่มีกรรมสิทธิ์ขาดในถือครองบนที่ดิน แต่ก็สามารถเปลี่ยนมือหรือซื้อขายได้เหมือนทั่วไป โดยราคาซื้อขายกรรมสิทธิ์การเซ้งก็จะขึ้นไปตามราคาตลาดด้วยเช่นกัน

ผมตั้งคำถามว่าหากพ้นระยะเวลา 30 ปีไปแล้วจะเกิดอะไรขึ้น คำตอบจากโครงการก็คือ โดยทั่วไปแล้ว ที่ดินของสำนักพระพุทธศาสนาจะมีการขยายสัญญาออกไปเรื่อยๆ โดยอาจจะมีค่าใช้จ่ายบ้าง แต่ราคาจะไม่สูง เพราะจะจ่ายแค่ราคาเซ่งที่ดินเท่านั้น ไม่ต้องจ่ายให้สิ่งก่อสร้างหรือตัวตึกอีก ถามต่อไปว่ามีโอกาสที่จะไม่ต่อสัญญามั้ย คำตอบคือมีได้ 2 กรณีคือ 1) นำที่ดินไปใช้ประโยชน์ทางราชการ หรือ 2) นำไปใช้เพื่อกิจการพระพุทธศาสนา ซึ่งก็มีโอกาสเกิดน้อยมาก และจากประวัติยังไม่มีที่ไหนถูกบอกเลิกสัญญาให้ย้ายออกอย่างเป็นทางการ

ซึ่งหากคิดในแง่ร้ายว่าถ้าเซ้งได้ในระยะเพียง 30 ปี แล้วคิดเป็นราคาเช่าต่อเดือนแทน คิดรวมทุกอย่างแล้วจะอยู่ที่เพียง 17,000 บาทต่อเดือน คือฟังแล้วด้วยราคานี้ช่างเป็นราคาที่คุ้มค่ามากแม้จะมองในแง่มุมร้ายที่สุดก็ตาม

สรุปถึงข้อดี-ข้อเสียของการเซ้งของโครงการ THE PRIME พระราม 9 – รามคำแหง 21

ข้อดี ได้แก่

1.) ราคาถูกมากเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการอื่นรอบๆ

ราคาประเมินที่ดินบริเวณย่านรามคำแหงค่อนข้างสูง โดยเฉลี่ยก็ตกตร.ว.ละหลายหมื่นจนถึงหกหลัก ส่งผลทำให้โครงการแนวเดียวกันแถวนี้เริ่มขายกันในราคา 8-12 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับโครงการ THE PRIME ที่ราคาเริ่มต้นเพียง 3.45 ล้านบาท จะเห็นได้ว่าราคาถูกกว่าถึง 3-4 เท่าตัวเลยทีเดียว

2.) สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี

แม้จะไม่มีกรรมสิทธิ์แบบถือครองขาด แต่ระยะสัญญาเช่ากับสำนักงานพระพุทธศานายาวนานถึง 30 ปี นั่นมันนานพอที่จะต่อเติม ตกแต่ง ได้อย่างสบายใจ ไม่ต้องกังวลว่าตกแต่งไปแล้วจะใช้ได้ไม่กี่ปี แถมยังมี Option ในการขยายสัญญาเช่าออกไปเรื่อยๆอีกด้วย นอกจากนี้หากคำนวณอัตราค่าเช่าออกมาจะอยู่ที่เพียง 17,000 บาทต่อเดือน โดยคงที่แม้ค่าเงินจะเปลี่ยนแปลงไป ก็น่าจะเป็นดีลที่คุ้มค่าไม่น้อย

3.) สามารถซื้อขายต่อได้

สัญญาเช่าที่เราทำกับสำนักงานพระพุทธศาสนายังอนุญาตให้เปลี่ยนชื่อได้ด้วย ทำให้เรามีโอกาสที่จะซื้อขายเปลี่ยนมือ ซึ่งแน่นอนว่าราคาที่ซื้อขายกันก็คงจะขยับเพิ่มตามมูลค่าของที่ดินหรือโครงการไปด้วย จึงมีโอกาสได้ทั้งใช้อยู่เอง หรือสามารถทำกำไรจากการเช่าช่วง หรือขายต่อในอนาคตก็ได้

ส่วนข้อเสียจะมีอยู่ ได้แก่

1.) ไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์แบบการซื้อขาดได้ ซึ่งอาจจะมีความเสี่ยงในอนาคต

2.) ต้องมีเงินก้อนในการซื้อขาย เพราะธนาคารจะไม่ปล่อยกู้สัญญาเซ้ง

3.) ไม่มีนิติบุคคลดูแล จึงอาจจะเกิดข้อพิพาทกับเพื่อนบ้านได้ง่าย

ขณะนี้โครงการเดอะไพร์มขายไปประมาณ 90% แล้ว เหลือเพียงอีก 8 ยูนิต

Layout ของบ้านจะเป็นแบบนี้ครับ

ส่วนแบบบ้านของบริเวณตึกริมที่ติดถนนในซอยรามคำแหง 21 หน้ากว้างจะน้อยลงมา แต่มีเพดานสูงและชั้นลอยมาแทน

ถนนในโครงการกว้าง 9.45 เมตร กว้างขวางดีครับ

ที่จอดรถหน้าบ้านกว้างดีครับ ชอบเป็นการส่วนตัว

พื้นที่ใช้สอยเหมาะกับการทำเป็นสำนักงาน ออฟฟิศต่างๆ

หรือจะอยู่อาศัยก็สามารถอยู่ด้านบนก็ได้

ที่จริงผมคิดว่าเรื่องราคาคุ้มค่ามาก แต่ติดว่าทำเลอยู่ห่างจากโรงเรียนที่น้องเกรซน้องกายเรียนอยู่ไปหน่อย แต่น่าจะเหมาะกับคนที่ต้องการหาทำเลทำการค้า เปิดออฟฟิศ หรือหาที่อยู่อาศัยในย่านเอกมัย พระราม 9 รามคำแหงมากๆ

สำหรับใครที่สนใจก็ลองเข้าไปเยี่ยมชมโครงการก่อนการตัดสินใจนะครับ

เว็บไซค์ : www.theprimeliving.com
เบอร์โทรศัพท์ติดต่อ : 088-535-5556

ปล.หากคุณชอบรีวิวของเรา เพียงแค่ฝากคอมเม้นท์ กด Like กด Share

หรืออยากใกล้ชิดกันมากขึ้น แอด Line มาได้เลย มีรีวิวใหม่จะส่งไปบอก อยากคุยกับแอดมิน Line มาคุยเลยจ้า ID : @2Madames กดตรงนี้ก็ได้ 

หรือ กรอกอีเมล์ที่ http://www.2madames.com/followus/ เพื่อเป็นกำลังใจเล็กๆแก่ครอบครัวสุขสันต์ 2 Madames หน่อยนะครับ ทั้งหมดที่ว่ามาไม่เสียตังค์จ้า

อย่าลืมแวะไปทักทายเราใน Facebook : 2 Madames Fan Page ด้วยนะครับ